Где сегодня выгоднее всего покупать квартиру за рубежом: сравнение Турции, Грузии, Кипра и Балкан

Покупка квартиры за рубежом становится всё более популярным инструментом для тех, кто ищет способы сохранить капитал, повысить доходность инвестиций или получить жильё для личного использования. На фоне подорожания недвижимости в Израиле всё больше людей обращают внимание на соседние рынки, где входной порог ниже, а арендный спрос остаётся устойчивым. Турция, Грузия, Кипр и страны Балкан — четыре направления, которые последние годы стабильно привлекают иностранных покупателей благодаря доступности и простоте процедур.

Каждый из этих рынков развивается по своей логике: где-то доминирует туризм, где-то — приток иностранцев, а где-то — низкая стоимость владения. При этом общая тенденция ясна: цена за квадратный метр и потенциал доходности за пределами Израиля во многих случаях оказываются заметно привлекательнее. Но выгодность покупки определяется не только цифрами — важны и юридические правила, налоговая система, уровень ликвидности, перспективы роста и степень прозрачности рынка.

Чтобы понять, какое направление действительно предлагает оптимальные условия для вложений, важно сравнить несколько ключевых параметров — стоимость, арендный спрос, стабильность рынка и удобство для иностранного покупателя. Такой сравнительный подход позволяет увидеть, где привлекательность строится на низком пороге входа, где — на высокой доходности, а где — на долгосрочном росте стоимости недвижимости.

Стоимость квадратного метра: где сегодня самые доступные цены

Если смотреть на актуальные усредненные данные по крупным городам, то среди четырёх направлений — Турция, Грузия, Кипр и Балканы — самые низкие цены на жильё в расчёте на квадратный метр сейчас остаются у Турции и Грузии, а наиболее дорогим выглядит Кипр. Балканы занимают промежуточную позицию: часть столиц уже подтянулась к уровню Западной Европы, часть остаётся относительно доступной. Ниже — ориентиры по ключевым городам, основанные на сводной статистике Global Property Guide за октябрь 2025 года и специализированных обзорах рынков.

Турция. По данным сводной таблицы Global Property Guide, средняя цена квадратного метра жилья в Стамбуле составляет около 1 500 долларов за м² для всех типов жилья. Отдельные отраслевые обзоры по Стамбулу дают диапазон 1 200–1 800 долларов за м² в зависимости от района и класса объекта (массовый сегмент против прибрежной “первой линии”). В менее раскрученных городах и провинциях Турции квадратный метр заметно дешевле, поэтому для инвестора Турция остаётся одним из самых доступных по входному порогу рынков из рассматриваемых.

Грузия. В Тбилиси, по данным сайта недвижимости korter.ge, средняя цена новых квартир держится на уровне около 1 380 долларов за м². Отдельные рыночные отчёты уточняют: в 2024 году средняя цена на первичном рынке в Тбилиси составляла порядка 1 470 долларов за м², а на вторичном — около 1 230 долларов за м². В Батуми средняя стоимость находится примерно на уровне 1 400–1 500 долларов за м² по муниципалитету в целом, с более высокими ценами в историческом центре и у новой набережной. В сумме это делает Грузию сравнимой с Турцией по цене входа, при этом в отдельных районах Тбилиси и Батуми до сих пор можно найти проекты дешевле 1 000 долларов за м² на ранних стадиях строительства.

Кипр. На Кипре жилье в среднем заметно дороже. По данным аналитики по рынку Кипра, средняя стоимость жилья по стране составляет порядка 2 500 евро за м² (примерно 2 700 долларов за м²), причём в прибрежных локациях вроде Лимассола и Пафоса цены зачастую значительно выше. Отдельные города показывают свои диапазоны: в Ларнаке на 2024 год оценка составила 3 500–4 000 евро за м² для новых объектов, а в Никосии по данным Global Property Guide средняя цена — около 2 150 евро / 2 500 долларов за м². По сравнению с Турцией и Грузией Кипр выглядит уже не “дешёвым входом”, а скорее европейским рынком среднего уровня стоимости.

Балканы. Балканы неоднородны, поэтому удобнее смотреть на конкретные столицы. В Белграде (Сербия) средняя цена квартир, по данным Global Property Guide, достигла около 3 370 евро / 3 900 долларов за м², то есть уже заметно выше Тбилиси и Стамбула. В Софии (Болгария) средняя цена — примерно 2 020 евро / 2 340 долларов за м², а в Загребе (Хорватия) — порядка 2 960 евро / 3 430 долларов за м². Более доступными по сравнению с Белградом выглядят, например, Подгорица (Черногория) с уровнем около 2 100 евро / 2 440 долларов за м². При этом в курортных зонах на море цены могут быть сопоставимы или даже выше столичных.

Если смотреть только на “голые” цифры, то самые низкие средние цены за м² среди этих направлений сегодня дают Турция и Грузия, причём в отдельных районах Тбилиси, Батуми или турецких городов вне топ-туристических локаций входной порог может быть значительно ниже приведённых столичных значений. Кипр и ряд балканских столиц (Белград, Загреб) уже выходят в ценовой диапазон, ближе к “классической Европе”, и требуют большего бюджета на старт.

Доходность аренды: какие страны показывают лучшие результаты

Доходность аренды — один из ключевых критериев при выборе страны для инвестиций. В разных регионах она формируется по-разному: где-то на неё влияет туризм, где-то — приток иностранных специалистов, где-то — доступность жилья и общая экономическая динамика. Поэтому важно учитывать не только проценты, но и устойчивость спроса.

В Турции валовая доходность аренды на крупных рынках обычно составляет порядка 5–7%, причём отдельные районы Стамбула и прибрежные города могут показывать более высокие показатели благодаря потоку туристов и активному внутреннему спросу. Однако доходность здесь заметно зависит от локации и ограничений на краткосрочную аренду.

В Грузии доходность часто оказывается выше среднего по региону. В Тбилиси и Батуми аренда может приносить до 10–12% годовых при удачном выборе района и формата жилья. Высокий интерес со стороны туристов и переезд иностранных специалистов поддерживает спрос, из-за чего объекты в популярных районах редко простаивают. Большей популярностью пользуются именно квартиры в прибрежных районах Батуми.

На Кипре доходность более умеренная, примерно 4–6%, что связано с высокой стоимостью квадратного метра и ориентацией рынка на зарубежных покупателей. Кипр чаще рассматривают как стабильную долгосрочную инвестицию или второй дом, а не как источник максимальной арендной прибыли.

В странах Балкан показатели отличаются от города к городу. В Болгарии и Черногории можно встретить доходность на уровне 5–7%, особенно в курортных зонах, однако она сильно зависит от сезона и туристического потока. В столицах вроде Белграда доходность обычно более сдержанная, но рынок остаётся ликвидным.

В целом, если ориентироваться именно на арендный доход, наиболее высокие показатели сегодня показывают Грузия и отдельные туристические локации Турции, тогда как Кипр и балканские столицы относятся к более “спокойным” рынкам с умеренной, но стабильной доходностью.

Налоговая нагрузка и правила для иностранцев
Юридические правила и структура налогов — один из решающих факторов при выборе страны для покупки недвижимости. Даже если цена объекта и ожидаемая доходность выглядят привлекательно, слишком сложная бюрократия, высокие ежегодные платежи или ограничения для иностранных граждан могут свести выгоду к минимуму. Поэтому перед инвестированием важно понимать, насколько прозрачны местные процессы, какие налоги придётся платить собственнику и есть ли особенности для нерезидентов. Ниже — краткое сравнение условий в четырёх популярных направлениях.

В Турции иностранные граждане могут свободно покупать квартиры и апартаменты в большинстве регионов, за исключением приграничных и некоторых стратегических зон. При покупке взимается налог на передачу собственности (аналог пошлины при сделке) — обычно около 4% от кадастровой стоимости, который формально делится между продавцом и покупателем, но на практике часто полностью ложится на покупателя.

Доход от аренды недвижимости подлежит налогообложению по прогрессивной шкале подоходного налога, при этом часть расходов можно учитывать при расчёте базы. Также собственник оплачивает ежегодный налог на имущество, который зависит от типа и местоположения объекта (чаще всего это доли процента от кадастровой стоимости).

Грузия считается одной из самых лояльных стран региона для иностранных инвесторов. Иностранец может купить квартиру, апартаменты или коммерческую недвижимость без ограничений и без необходимости получать вид на жительство. Единственное существенное ограничение — запрет на покупку сельскохозяйственных земель. Процедура регистрации собственности упрощена и занимает от одного до нескольких дней.

Налоговая система для физических лиц предельно проста: доход от аренды может облагаться фиксированной ставкой 5% без сложных расчётов и дополнительных сборов. Если владелец регистрируется как индивидуальный предприниматель, ставка может быть ещё ниже в рамках специальных режимов. Налог на прирост капитала при продаже недвижимости не взимается, если объект находился в собственности более двух лет; при более коротком сроке облагается разница между ценой покупки и продажи. Ежегодный налог на имущество зависит от дохода владельца и в ряде случаев для физлиц фактически отсутствует.
На Кипре иностранцы могут приобретать недвижимость, однако для граждан стран вне ЕС требуется получение разрешения от властей (формальный, но обязательный шаг). Покупатель оплачивает регистрационные сборы и гербовый сбор, а также НДС на новые объекты (обычно 19%, но для первого жилья возможна сниженная ставка при соблюдении условий).

Доход от аренды включается в налогооблагаемый доход и облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале. Дополнительно взимаются муниципальные сборы и ежегодные платежи, связанные с владением недвижимостью. Кипр долгое время использовался как юрисдикция с мягким налогообложением, но правила постепенно ужесточаются и становятся более прозрачными в рамках европейских требований.

На Балканах (на примере Болгарии и Черногории) условия различаются в зависимости от страны, но общий тренд — иностранцам разрешено свободно покупать квартиры и большую часть городской недвижимости. В Болгарии и Черногории ограничения касаются, как правило, сельхозземель и отдельных стратегических территорий, тогда как городское жильё доступно для покупки нерезидентами на общих основаниях.

Налоговая нагрузка остаётся умеренной. В Болгарии действует плоский подоходный налог 10%, под который подпадает и доход от аренды; есть местные налоги на имущество и сборы муниципалитетов. В Черногории также применяются сравнительно низкие ставки подоходного налога и налога на имущество, при этом доход от аренды официально декларируется и облагается по установленным ставкам. Для инвестора это означает, что общая фискальная нагрузка в балканских странах обычно ниже, чем в большинстве государств Западной Европы, хотя и правила могут отличаться по деталям.

Главные риски зарубежных инвестиций и как их снизить
Инвестиции в зарубежную недвижимость всегда связаны с набором специфических рисков, о которых не все покупатели задумываются на старте. Даже если рынок выглядит привлекательным с точки зрения цены или доходности, незнание местных правил, особенностей спроса или юридических нюансов может привести к ошибкам, которые дорого обходятся. Поэтому важно заранее учитывать факторы, которые не видны в рекламных описаниях и презентациях застройщиков.

Одним из ключевых рисков остаются юридические и регуляторные ограничения. В разных странах свои правила для иностранцев: где-то требуется специальное разрешение на покупку, где-то ограничена краткосрочная аренда, а иногда существуют ограничения на владение определёнными типами земель. Эти нюансы могут неожиданно повлиять на окупаемость объекта. Чтобы минимизировать риск, инвестору необходимо заранее изучать законодательство страны, консультироваться с юристами и проверять актуальные ограничения для нерезидентов.

Второй важный риск — экономическая и валютная нестабильность. В ряде стран стоимость недвижимости зависит от колебаний национальной валюты, инфляции или изменений на рынке кредитования. Это особенно заметно в государствах, где покупатели ориентируются на долларовые или евровые расчёты, а местная валюта нестабильна. Снизить этот риск можно, диверсифицируя портфель по разным странам, выбирая объекты в экономически устойчивых районах и фиксируя платежи в твёрдой валюте, если это возможно.

Существенным риском является и ошибка в выборе локации. Даже в быстрорастущей стране существуют районы, где спрос развивается медленно, инфраструктурные проекты затягиваются, а ликвидность остаётся низкой. В таких случаях перепродажа может затянуться на годы, а аренда не принесёт ожидаемого дохода. Чтобы избежать этого, инвестору стоит анализировать статистику заселения новостроек, развитие инфраструктуры, планы муниципалитетов и динамику цен по районам, а не ориентироваться только на рекомендации риелторов.

Отдельного внимания требует качество застройки и репутация девелопера. На зарубежных рынках нередки задержки строительства, несоответствие заявленных характеристик или проблемы с документацией. Это может привести к потерям времени и средств, особенно если объект покупается на ранней стадии. Снизить риск помогает проверка предыдущих проектов застройщика, анализ отзывов, изучение юридических документов и выбор компаний, работающих по прозрачным договорам и гарантийным схемам.

Наконец, инвестор должен учитывать риски управления объектом. Если недвижимость находится за тысячи километров, возникают вопросы обслуживания, поиска арендаторов, контроля платежей и решения бытовых вопросов. Недостаток управления приводит к простоям и падению доходности. Оптимальной стратегией становится работа с локальными управляющими компаниями, выбор комплексных сервисов при покупке апартаментов или использование проверенных агентов, которые обеспечивают контроль и прозрачность всех операций. Правильно выстроенная система управления снижает риски и делает зарубежные инвестиции более предсказуемыми.

Портал ISRAland - израильские новости

Где сегодня выгоднее всего покупать квартиру за рубежом: сравнение Турции, Грузии, Кипра и Балкан