Изменение курсов валют
Новый отчет, представляющий картину положения в сфере недвижимости, передан депутатам Кнессета представителями Центра экономической политики «Макро». Отчет написан специалистом центра экономической политики «Макро» Зивом Рубиным, и представляет детальный анализ сегодняшнего рынка недвижимости в Израиле. Отчет показывает различные факторы, приведшие к росту цен на квартиры, оценивает, лопнет ли «пузырь» цен на жилье в Израиле, и дает рекомендации правительству, как оно должно действовать.
Главный вывод из этого доклада заключается в том, что рост цен на жилье – это не проходящее явление, а тенденция, и цены на квартиры подвержены этой тенденции уже три десятилетия. Кроме того, сегодняшний уровень цен на квартиры близок к тому, который господствовал на рынке недвижимости в начале двухтысячных, до предыдущего кризиса. Поэтому нельзя считать, что существует некий «надутый пузырь» на рынке жилья.
Отчет детализирует факторы повышения цен и отмечает, что эти факторы продолжают существовать и даже усиливаются, главным образом, потому, что в Израиле существует огромный разрыв между предложением и спросом на рынке жилья. Кроме того, все заявления членов правительства о грядущем снижение цен на жилье вызывают обратный эффект и лишь увеличивают этот разрыв.
В части увеличения спроса отчет отмечает два главных элемента. Один из них – естественный рост населения Израиля, один из самых высоких в западном мире (1,8% в год). Естественный рост приводит к тому, что количество новых домашних хозяйств в Израиле, возникающих каждый год, больше количества новых единиц жилья (разрыв составляет около 70 тысяч единиц жилья за последние двадцать лет). Второй элемент роста спроса – это улучшение экономического положения Израиля, экономика которого в последние годы, несмотря на кризисы, продолжает развиваться и приводит к увеличению свободных средств у населения и росту возможности приобретения недвижимости.
В числе побочных факторов, отчет называет два основных барьера. Первый – это монополия Управления земельным фондом Израиля на землю, второй - громоздкие процессы проектирования.
«Управление земельным фондом, который де-факто действует как исключительный владелец почти всей земли в государстве, выделяет очень мало земли под жилищное строительство, при этом максимизирует цену на землю. Медленное и ограниченное выделение земель – главный фактор того, что запускается очень мало новых строек, и, вследствие этого, мало новых квартир поступает на рынок каждый год, - поясняет Зив Рубин. - В части законов проектирования и строительства существует проблема борьбы подрядчиков с громоздкой, медленной и устаревшей бюрократической системой, что ограничивает развитие и строительство. Надо провести реформу законодательства в области проектирования и строительства так, чтобы процесс утверждения проектов и получения разных разрешений не занимал столько времени, а был более быстрым и динамичным. При этом, реформа должна сделать процесс утверждения проектов более прозрачным, чистым от коррупции и с большим уровнем сотрудничества с общественностью».
Отчет также упоминает о проблеме ожиданий действий правительства. Вследствие роста цен на жилье и из опасений надувание «пузыря» на рынке недвижимости, многие из лидеров экономики и членов правительства говорят о важности снижения цен на квартиры. Зив Рубин поясняет: «Эти заявления вызывают у многих подрядчиков опасения, что цены снизятся, поэтому падает их желание рисковать и инициировать новые проекты. Поскольку проекты строительства жилья предусматривают долгосрочные капиталовложения с высокой составляющей риска, предприниматели опасаются вкладывать средства в рынок, цены на котором должны упасть, и когда придет время продавать квартиры, цены будут низкими. В результате сложилась ситуация, когда цены на квартиры очень высоки, но строительные подрядчики и предприниматели опасаются вкладывать средства в новые проекты, из-за заявлений правительства. Уменьшение же числа новых проектов еще больше уменьшает предложение квартир и влияет на количество нового жилья на ближайшие пять лет».
Пресс-служба Центра экономической политики «Макро»
Следующая
Предыдущая
